Long Fang Hu, director general de la inmobiliaria Bafre, recibe a idealista/news en sus oficinas cerca de Retiro (Madrid). El empresario aborda el impacto que la eliminación de las Golden Visa podría tener sobre el sector inmobiliario español. Fang Hu aclara que, aunque estas visas representaban solo un reducido 1% de las compraventas anuales, su supresión ha impulsado el interés de inversores chinos en otros mercados europeos como Italia y Letonia. A pesar del cambio, el sector en España enfrenta desafíos mayores, como la falta de oferta y el fenómeno creciente de la ‘okupación’.
Fang Hu comparte su perspectiva sobre cómo estas dinámicas afectan el mercado y destaca los esfuerzos de Bafre por adaptarse, mediante iniciativas que incluyen desde la gestión patrimonial hasta proyectos innovadores de ‘coliving’. Además, resalta la necesidad de reducir la burocracia y buscar soluciones efectivas para la protección de propietarios y el fomento de la inversión por parte de los jóvenes en la industria, reafirmando el potencial del sector inmobiliario para las nuevas generaciones.
Buenos días, Long Fang Hu. ¿Cómo va a afectar la eliminación de las Golden Visa al sector residencial?
La Golden Visa representa una pequeña parte de la demanda. La mayoría de los compradores extranjeros no dependen de ella, son personas de países como México, Venezuela y Argentina que adquieren propiedades sin necesidad de la Golden Visa. Lo mismo ocurre con compradores europeos que buscan segundas residencias en la costa.
¿Se ha cuantificado el impacto de los visados Golden Visa en las compraventas anuales en España?
Los datos muestran que el 20% de las compraventas en 2024 han sido de extranjeros, y solo el 1% corresponde a la Golden Visa. Su impacto es residual en el mercado, incluso si se elimina, no afectaría significativamente los precios. La demanda residencial nacional y extranjera es alta, pero la oferta es limitada.
Entonces, ¿cree que eliminar las Golden Visa no variará el precio de la vivienda?
Correcto. De hecho, ha motivado un aumento de compradores antes de su eliminación. Sin embargo, en general, las compraventas de Golden Visa son insignificantes respecto al total en España.
¿Han notado un aumento, por tanto, en el interés por adquirir una Golden Visa antes de su supresión?
Desde que se anunció su eliminación, ha habido un aumento en el interés por cerrar operaciones antes del plazo. Aunque la realidad es que la Golden Visa es un aliciente, muchos inversores valoran España por ser parte de la UE y el espacio Schengen.
¿Cómo afecta esta medida a su negocio?
Desde 2016 trabajamos con un equipo especializado en Golden Visa. Ante el anuncio de su eliminación, hemos explorado mercados alternativos como Italia y Letonia para nuestros clientes en China. La residencia por la inversión ofrece ventajas significativas, y su eliminación podría desviar ese capital hacia otros países.
¿Cómo están respondiendo sus inversores asiáticos al cambio hacia mercados como Italia, Letonia y Grecia? ¿Hay aceptación?
Hay aceptación. Estos mercados son un aliciente para los inversores, pero si no ofrecemos un valor añadido, irán a donde sí lo encuentren. La eliminación de la Golden Visa en España trasladará esa inversión a otras ciudades europeas, aunque seguiremos dentro de la Unión Europea. La diferencia es que se generará menos impacto económico aquí comparado con lo que se generaba antes.
A nivel general, el sector avisa de una falta de oferta, ¿está sufriendo también esta ausencia de producto?
Gracias a Dios, mantenemos un volumen de producto bastante estable. Estamos viendo mucha más rotación, las viviendas se venden más rápido y hay menos inmuebles en el mercado. Si no hay productos nuevos, generamos oferta con lo que tenemos, tanto de segunda mano como de obra nueva.
¿Cuántas propiedades tienen en cartera ahora mismo?
En Madrid, tenemos unas 200 propiedades aproximadamente, principalmente de segunda mano. También estamos comercializando obra nueva en Madrid, Cataluña y Málaga.
¿En qué se basa la estrategia comercializadora de Bafre?
Nos enfocamos en ofrecer una intermediación inmobiliaria completa y sostenible. Tenemos oficinas grandes que concentran un número importante de asesores para gestionar la calidad del servicio. Este año vamos a lanzar Bafre Smart, oficinas de barrio que permitirán un crecimiento profesional a nuestros asesores sin franquiciar. Queremos evitar la falta de cohesión que existe en otras marcas. Nuestro objetivo es crear socios dentro de nuestra empresa que conozcan nuestra filosofía y ofrezcan un servicio excelente.
¿Hay inmobiliarias que corren el peligro de cerrar por la falta de producto?
Sin oferta suficiente, no se pueden satisfacer las transacciones, lo que lleva a que agencias sin gestión constante de activos puedan cerrar. Tener una agencia con pocos productos y altos costes fijos es insostenible.
¿Se puede afirmar que vivimos una crisis, pero esta vez por una disminución de la oferta?
Exactamente, es una crisis similar pero ahora debido a la falta de oferta en lugar de demanda como pasó después de 2008.
¿Tienen una rama promotora dentro de Bafre?
Contamos con una promotora, una gestora de cooperativas y una constructora que complementan nuestra intermediación inmobiliaria. Estas líneas ayudan a verticalizar nuestro negocio y a gestionar de manera más activa las oportunidades que surgen.
¿Qué proyectos tienen en estas líneas de negocio?
Trabajamos en “promociones de proximidad”. Si aparece suelo cerca de nuestras oficinas, hacemos estudios para desarrollar el mejor producto. También nos enfocamos en proyectos de ‘hospitality’, como coliving, apartamentos turísticos, residencias de estudiantes y ‘senior living’.
¿Tienen algún proyecto específico en marcha?
Sí, acabamos de empezar un proyecto en Ciudad Lineal con 31 apartamentos turísticos. En Usera y Carabanchel, donde tenemos oficinas, ya hemos vendido promociones y estamos terminando la construcción de alguna otra. Esta línea de proximidad no busca ser un negocio en solitario, sino complementar y generar oferta en el barrio.
¿Cuántas viviendas suman los proyectos de Usera y Carabanchel?
En Usera son seis viviendas y en Carabanchel, 17.
Como experto también del mercado chino, ¿puede contarnos cómo se encuentra?
Es un momento complicado. En ciudades como Shanghái o Pekín los precios se mantienen, pero en general han caído alrededor de un 20%. En ciudades de segunda línea, han caído más del 30%. La gente tiene patrimonio, pero falta liquidez, creando un exceso de oferta frente a la demanda.
¿Qué medidas ha tomando el Gobierno chino?
Están incentivando la compra de vivienda con intereses bajos y apoyo a jóvenes, pero se necesita restaurar la confianza. Es importante fomentar la inversión para estimular el mercado.
En el distrito de Usera se proyecta un Chinatown, ¿qué sabe de este proyecto?
Es un proyecto emocionante. Las obras comenzaron hace unos tres meses. Ya han remodelado la parte central de Marcelo Usera, donde está nuestra oficina. La calle ha sido asfaltada desde el metro hasta abajo, con una inversión total de 9 millones de euros que se completará este año. Esto convertirá a Usera en un Chinatown oficial, atrayendo turismo y generando beneficios para el barrio y los comercios locales. El desfile del Año Nuevo Chino llenó la zona, lo cual es un buen augurio de lo que vendrá cuando se consolide este Chinatown. Las ciudades que tienen un Chinatown suelen atraer visitantes y también benefician, por tanto, al entorno.
¿Se sienten bien recibidos los inversores asiáticos en España?
Sí, sí. España es uno de los países europeos donde mejor recibidos se sienten. La noticia de la eliminación de la Golden Visa les sorprendió por eso; no entendían por qué, siendo un país tan amigable. Comparado con países como Grecia o Portugal, España ofrece un clima y una hospitalidad que hacen que los visitantes se sientan realmente bienvenidos. Los españoles son conocidos por ser muy abiertos y dispuestos a ayudar.
El sector inmobiliario denuncia un aumento del fenómeno de la ‘okupación’. ¿Han sufrido este problema de cerca?
Cualquiera en el sector ha visto este problema, ya sea de forma directa o indirecta. Es una situación delicada porque, en otros países, es impensable que alguien pueda quedarse en tu casa mientras tú eres quien sigue pagando los servicios. La propiedad privada debería ser respetada. Si alguien okupa una propiedad porque está en una situación vulnerable, eso debería ser un problema que el gobierno debería de solucionar, no los propietarios. Es un desafío que debe ser resuelto por las autoridades.
El Gobierno podría comprar viviendas de los privados, fondos o bancos y ofrecerlas en alquiler o gratis para que vivan personas realmente vulnerables. Pero, lamentablemente, pagan justos por pecadores porque no todos son vulnerables. Algunos okupan viviendas y luego las realquilan incluso a personas sin papeles. Esto fomenta que algunos esquiven la ley y quienes realmente necesitan ayuda pagan las consecuencias.
¿Qué consejos daría a una persona que esté pensando en invertir en vivienda?
Recomendaría que cualquier inversión se haga a través de un ente profesional. Al invertir de manera particular, no tienes garantías de pago de renta o de que la persona te pague puntualmente. Muchas personas están eligiendo invertir en el sector terciario o en vehículos gestionados por profesionales o en SOCIMIs, porque ofrecen más garantías y creo que es una decisión acertada.
Si pudiera pedir un deseo a la Administración, ¿cuál sería?
Me gustaría que hubiese menos burocracia en general. En el mercado de segunda mano, abordar el problema de la okupación: proporcionar viviendas a los vulnerables y asegurar que los propietarios estén protegidos.
¿Está el inversor centrando el foco en el segmento ‘flex’ dentro del residencial?
Sí, hay un interés creciente en el ‘hospitality’ debido al aumento del turismo en lugares como Madrid y Málaga. Hay demanda de hospedaje alternativo al hotel tradicional. ‘Coliving’ y otras formas de “living” son alternativas a la falta de oferta de vivienda. Sin embargo, aunque el suelo pueda ser más asequible (al ser terciario y no residencial), gestionarlo supone más riesgos y costes asociados. Es un sector de alto riesgo y rentabilidad.
¿Algo más que añadir?
Me gustaría animar a los jóvenes a considerar el sector inmobiliario. Comencé a los 18 vendiendo casas y, a pesar de que puede parecer intimidante por el contacto con notarios o abogados, en realidad es un sector comercial como cualquier otro. La falta de mano de obra joven es notable y el sector tiene mucho que ofrecer en términos de formación y oportunidades. Es un área que ofrece buen potencial, incluso más que otro tipo de profesiones modernas.
¿Cree que los jóvenes no se sienten atraídos por el sector por la crisis de 2008?
Lo de 2008 fue más un fallo financiero, donde se hicieron cosas irracionales, como financiar proyectos sin ventas. Los problemas no fueron con los agentes inmobiliarios como tal. Los agentes ayudan profesionalmente a las familias a vender activos importantes. Nuestro objetivo es cambiar la percepción negativa que pueda haber, siendo profesionales y brindando un servicio transparente y de calidad.
Fuente: Idealista
